|
| 지분형 모기지로 집 산다 |
지분형모기지가 핫합니다. 이런가운데 지분형모기지가 시행된다면 어떻게 해야할까요? 결론부터 말하자마면 바로 부동산을 매수해야합니다. 왜냐하면 부동산 급등이 불을보듯 뻔하기 때문이죠. 이전에 있었던 폭등과는 비교도 안될만큼 오를겁니다. 그럼 지분형 모기지에 대해 자세히 알아보겠습니다.
오랫동안 내 집 마련은 많은 이들의 꿈이자 현실적인 목표였습니다. 그러나 치솟는 집값과 높은 대출 문턱은 이 꿈을 더욱 멀게 만들었죠. 이러한 상황 속에서 최근 한국은행과 한국금융연구원 공동 정책 컨퍼런스에서 새로운 대안으로 제시된 '지분형 모기지'가 큰 주목을 받고 있습니다. 과연 이 제도가 어떻게 내 집 마련의 새로운 구원투수가 될 수 있을지, 그리고 어떤 조건과 장점, 한계점을 가지고 있는지 자세히 살펴보겠습니다.
지분형 모기지, 내 집 마련의 새로운 문을 열다
지분형 모기지란 무엇인가?
지분형 모기지는 주택 구매자가 집값의 일부, 예를 들어 10%에서 20% 정도만 초기 자금으로 내고 주택을 구매할 수 있도록 하는 방안입니다. 나머지 필요한 금액은 한국주택금융공사(HF)와 은행이 지분 형태로 투자하여 채워주는 방식이죠. 이는 무주택자, 특히 청년층이나 신혼부부 등 자금력이 부족한 실수요자의 주택 매입 부담을 획기적으로 낮추기 위한 목적을 가지고 있습니다. 쉽게 말해, 공공기관과 은행이 공동으로 주택의 소유권을 나누는 형태라고 이해할 수 있습니다.
지분형 모기지의 핵심 장점
지분형 모기지의 가장 큰 매력은 적은 자기자본으로도 고가 주택을 소유할 기회를 얻을 수 있다는 점입니다. 예를 들어, 10억 원짜리 주택을 매입할 경우, 주택금융공사가 최대 40~50%의 지분을 투자하고, 나머지 금액에 대해 LTV(담보인정비율) 70%를 적용받는다면, 구매자는 약 1억 5천만 원에서 1억 8천만 원 정도의 초기 자기자본만으로도 주택을 소유할 수 있게 됩니다. 현재 금융위원회가 추진 중인 '지분형 주택담보대출'은 자기자본 18% (자기자본 18% + 대출 42% + 주택금융공사 40%)를 기준으로 합니다. 이는 과거 '빚내서 집 사라'던 시기의 LTV 70%를 넘어설 정도로 파격적인 LTV 82%에 해당하는 대출 한도를 의미합니다. 또한, 적용되는 금리 역시 일반적인 대출보다 상당히 낮은 저금리가 예상되어 구매자의 실질적인 이자 비용 부담을 크게 줄여줄 것으로 기대됩니다. 이는 내 집 마련을 망설이던 많은 이들에게 큰 유인이 될 것입니다.
지분형 모기지, 누구에게 유리할까?
이 제도는 주로 무주택자, 생애 최초 주택 구매자, 청년, 신혼부부 등 주택 구매력이 상대적으로 약한 실수요자를 주요 대상으로 합니다. 이들이 주택 시장에 진입할 수 있도록 돕고, 가계 부채 증가 부담을 완화하며 자산 격차 해소에도 기여하는 것을 목표로 합니다. 다만, 공공의 재원 투입에는 한계가 있기 때문에, 매입 주택의 가격 상한선(예: 서울 10억 원, 경기 6억 원, 지방 4억 원 등), 가계 소득 수준 등 수혜 대상의 자격 요건은 제한될 가능성이 높습니다. 시범사업 규모는 약 1천호로 관계부처 간 협의 중이며, 필요 재원은 약 4천억 원 안팎이 될 것으로 보입니다.
지분형 모기지의 성공 조건과 풀어야 할 과제
금융권의 우려와 지분형 모기지의 실효성
새로운 금융 방식의 도입은 늘 신중한 접근이 필요합니다. 지분형 모기지 역시 은행권에서는 그 실효성과 실행 가능성에 대해 여전히 조심스러운 시각을 보이고 있습니다. 기존 대출 중심의 수익 구조에 익숙한 은행으로서는 지분 투자를 나누는 방식이 리스크 관리 체계와 수익성에 불확실성을 가중시킬 수 있기 때문입니다. 특히 주택금융공사의 지분이 주택 가격 하락 시 손실 가능성이 큰 후순위 채권이라는 점은 은행 입장에서 더욱 부담으로 작용할 수 있습니다. 또한, 운영 관리가 복잡해지고, 원하는 방식으로 채권 회수가 어려울 수 있다는 점도 은행권이 부정적인 반응을 보이는 주된 이유 중 하나입니다.
과거 정책 실패에서 배우는 교훈
이번 지분형 모기지는 과거 박근혜 정부에서 추진했던 '공유형 모기지'나 문재인 정부의 '지분 적립형 주택'과 유사한 측면이 있습니다. 2013년 도입된 공유형 모기지는 시장의 수요 심리를 제대로 파악하지 못해 저조한 실적을 보였고, 결국 실질적인 성과를 내지 못했습니다. 문재인 정부의 지분 적립형 주택 역시 임대료와 이자 부담, 그리고 소유권에 대한 기대 심리 사이의 괴리로 인해 대중의 큰 호응을 얻지 못했습니다. 이러한 과거의 실패 사례들은 단순히 제도를 도입하는 것만으로는 성공을 담보할 수 없음을 보여줍니다. 주택 구입자의 온전한 소유권에 대한 강한 열망과 함께, 제한된 공공 재원으로 인한 규모의 경제 부족 등 다양한 요인들이 복합적으로 작용할 수 있음을 간과해서는 안 됩니다.
| 정책명 | 주요 내용 | 도입 시기 (정부) | 성과 |
|---|---|---|---|
| 공유형 모기지 | 주택 구매자와 공공기관이 주택 지분을 공유 | 2013년 (박근혜 정부) | 수요 저조, 사실상 실패 |
| 지분적립형 주택 | 주택 지분을 단계적으로 늘려가는 방식 | 2020년 (문재인 정부) | 임대료·이자 부담 및 소유권 문제로 한계 |
| 지분형 모기지 | 주금공의 지분 투자로 초기 자금 부담 경감 | 2024년 6월 목표 (현 정부) | 도입 추진 중 |
제한된 자원, 수혜 대상은 누구인가?
공공의 재원 투입에는 명확한 한계가 존재합니다. 따라서 지분형 모기지의 수혜 자격은 엄격하게 제한될 수밖에 없을 것입니다. 앞서 언급했듯이 매입 주택의 가격 상한, 가계 소득 수준, 그리고 무주택 기간 등 우리가 흔히 알고 있는 조건들이 반영될 가능성이 높습니다. 이러한 제한은 제도 도입의 취지인 '내 집 마련이 어려운 실수요자 지원'에는 부합하지만, 동시에 혜택을 받을 수 있는 대상이 소수에 그칠 수 있다는 한계를 내포합니다. 결과적으로 전체 주택 시장의 패러다임을 바꿀 정도의 파급력을 가지기는 어려울 것이라는 전망도 있습니다.
지분형 모기지, 미래 주택 시장에 미칠 영향
실제 대출 한도와 상환 능력의 중요성
지분형 모기지가 아무리 파격적인 대출 한도와 낮은 이자율을 제공한다 해도, 주택 구매자의 소득 수준과 상환 능력은 여전히 중요하게 작용할 것입니다. 10억 원짜리 집을 자기자본 1억 8천만 원으로 매입한다면, 나머지 8억 2천만 원은 타인 자본이 됩니다. 비록 주택금융공사가 후순위 지분으로 참여한다고 해도, 개인의 대출 원금에 대한 원리금 상환 여력이 충분하지 않다면 대출 자체가 실행되지 않을 가능성이 큽니다. 따라서 이 제도를 통해 내 집 마련을 계획하는 이들은 자신의 소득과 미래 상환 계획을 면밀히 검토해야 합니다.
지분형 모기지 활용을 위한 실질적인 조언
지분형 모기지는 분명 주택 구입의 또 다른 선택지를 제공한다는 점에서 긍정적인 평가를 받을 수 있습니다. 특히 초기 자금 부담을 덜어준다는 점은 매력적이죠. 하지만 제도의 성공적인 안착을 위해서는 단순히 대출 한도를 늘리는 것을 넘어, 주택 시장의 변동성에 따른 리스크 관리 방안, 그리고 구매자의 장기적인 상환 계획에 대한 세심한 고려가 필요합니다. 또한, 지분형 모기지가 전국 모든 지역의 주택에 적용될 것인지, 혹은 특정 지역이나 유형에 한정될 것인지 등 세부적인 내용은 향후 정부의 발표를 주시해야 합니다. 주택 구매를 고려하는 이들은 현재 발표된 내용과 앞으로 공개될 구체적인 지침을 종합적으로 파악하여 자신에게 가장 적합한 내 집 마련 전략을 세워야 할 것입니다. 사회 발전 과정에서 다양한 시도가 필요한 만큼, 지분형 모기지가 한국형 주택 금융 시장에 어떤 긍정적인 변화를 가져올지 기대됩니다.