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| 산다는 사람 없다더니 예상 밖 상황 벌어졌다 |
서울 부동산 시장, 심화되는 양극화 현상
최근 서울 아파트 시장에서 두드러지는 현상은 바로 가격의 극심한 양극화입니다. 특정 지역의 아파트값은 나날이 오르는 반면, 다른 지역은 과거 고점 대비 상당한 하락세를 보이면서 지역별 자산 격차가 크게 벌어지고 있습니다.
이는 단순히 가격 차이를 넘어, 서울 내에서도 어떤 아파트를 소유하고 있는지에 따라 자산 가치 변동의 희비가 엇갈리는 상황을 초래하고 있습니다.
역대 최고치 기록한 서울 아파트값 격차
이러한 양극화의 단면은 통계에서도 여실히 드러납니다. 최근 발표된 KB부동산 자료에 따르면, 서울 아파트의 5분위 배율이 역대 최고 수준을 기록했습니다.
5분위 배율이란 서울 아파트 가격 상위 20% 평균을 하위 20% 평균으로 나눈 값으로, 이 수치가 높을수록 아파트값의 양극화가 심하다는 것을 의미합니다.
최근 서울 아파트 5분위 배율은 6.0 수준으로 나타나고 있는데, 이는 서울에서 가장 비싼 아파트 5채의 평균 가격이 가장 저렴한 아파트 5채 평균 가격의 6배에 달한다는 뜻입니다.
다시 말해, 서울 상위 20% 아파트 한 채를 팔면 하위 20% 아파트 여섯 채를 살 수 있다는 계산이 가능해지는 것입니다. 이는 서울 주택 시장에서 자산 불평등이 그 어느 때보다 심화되었음을 보여주는 지표입니다.
강남 불패와 외곽 하락의 극명한 대비
서울 아파트값 양극화의 중심에는 강남 3구(강남, 서초, 송파구)와 같은 핵심 지역이 있습니다. 이들 지역은 정부의 토지거래허가구역 지정과 같은 강력한 규제 속에서도 신고가 거래가 꾸준히 출현하고 있습니다.
개발 호재나 높은 주거 선호도가 맞물리면서 수요가 꾸준하고, 이는 가격 하방 경직성을 넘어 상승 동력으로 작용하는 모습입니다.
반면, 서울 외곽 지역이나 수도권 일부 지역의 아파트 가격은 고점 대비 20~30% 가까이 하락하는 등 확연히 다른 흐름을 보이고 있습니다.
전반적인 시장 침체 분위기, 금리 인상 부담, 그리고 핵심지 대비 수요 감소 등이 복합적으로 작용한 결과로 풀이됩니다.
규제 속 강남 지역의 '똘똘한 한채' 쏠림
이처럼 부동산 시장의 불확실성이 커질수록 '똘똘한 한 채'에 대한 선호 현상이 더욱 심화되는 경향이 있습니다. 자산 가치 하락 위험이 적고 환금성이 높은 핵심 지역, 특히 강남권의 대장주 아파트에 자산이 집중되는 것입니다.
이러한 쏠림 현상은 비단 투자 목적뿐 아니라 실거주자들 사이에서도 나타나며, 결국 핵심지 가격은 견고하게 유지되거나 상승하고 외곽 지역과의 격차는 더욱 벌어지는 결과를 낳고 있습니다.
부동산 규제가 오히려 특정 지역으로의 수요를 응집시키는 역설적인 효과를 가져왔다는 분석도 나옵니다.
최근 수도권 분양 시장의 이상 기류
소강상태를 보이던 수도권 분양 시장도 최근 들어 움직임이 감지되고 있습니다. 시장에 오랜만에 공급되는 신축 아파트 단지에 많은 예비 청약자들이 관심을 보이며 뜨거운 분위기를 연출하기도 했습니다.
대규모 단지나 좋은 입지를 갖춘 곳에는 수만 명의 방문객이 몰리며 기대를 모았습니다.
공급 부족 속 예비 청약자들의 고민
하지만 막상 뚜껑을 열어본 청약 시장은 예비 청약자들에게 또 다른 고민을 안겨주고 있습니다. 바로 신축 아파트의 분양가가 예상보다 훨씬 높게 책정되고 있기 때문입니다.
최근 몇 년간 건축 원자재 가격 상승, 인건비 인상, 그리고 높은 토지 비용 등이 복합적으로 작용한 결과입니다.
높은 분양가는 예비 청약자들이 느끼는 가격 부담을 가중시키고 있으며, 청약 당첨 시에도 대규모 자금 조달 계획을 세워야 하는 상황에 놓이게 합니다.
주요 분양 단지에서 나타난 높은 분양가 수준
실제로 서울 은평구나 구로구 등에서 최근 분양에 나선 주요 단지들의 3.3㎡당 분양가가 4,000만 원대 중반을 넘어서면서 많은 사람들을 놀라게 했습니다.
전용면적 59㎡(약 25평) 기준으로 11억 원이 넘는 분양가가 나오기도 했으며, 전용 84㎡(약 34평) 환산 시에는 15억 원을 훌쩍 넘는 수준입니다.
이는 불과 몇 년 전만 해도 상상하기 어려웠던 가격대로, 비강남권에서도 신축 아파트 가격이 천정부지로 치솟고 있음을 보여줍니다.
분양가 상한제가 적용된 동탄 신도시 일부 단지 역시 상대적인 가격 매력은 있지만, 절대적인 분양가 수준 자체는 여전히 상당하여 청약자들의 망설임을 유발하고 있습니다.
| 지역 | 대표 단지 예시 | 3.3㎡당 분양가 (대략적 수준) |
|---|---|---|
| 서울 은평구 | OO 단지 | 4,500만 원대 |
| 서울 구로구 | XX 단지 | 4,400만 원대 |
| 경기 화성(동탄) | YY 단지 | (상대적으로 낮으나 높은 절대가) |
물론 위 표는 최근 분양 단지의 일부 사례이며, 실제 분양가 및 책정 기준은 단지별로 다를 수 있습니다. 하지만 비강남권 신축에서도 높은 분양가가 일반화되는 추세는 예비 청약자들에게 큰 부담으로 작용하고 있습니다.
치솟는 신축 가격이 시장에 미치는 영향
신축 아파트의 높은 분양가는 기존 주택 시장에도 영향을 미칩니다. 주변 구축 아파트 가격에 대한 기대치를 높여 호가를 끌어올리거나, 또는 신축 가격이 너무 높아 구축 매물과의 가격 차이가 벌어지면서 거래에 부담을 주기도 합니다.
결과적으로 '새 아파트'에 대한 높은 기대와 동시에 '너무 비싼 가격'이라는 현실이 맞물리면서 시장의 혼란을 가중시키는 요인이 되고 있습니다.
극심한 양극화와 고분양가, 부동산 시장 전망은?
서울 아파트 시장의 극심한 양극화와 수도권 신축 아파트의 고분양가 현상은 현재 우리 부동산 시장이 직면한 복합적인 과제입니다.
핵심지는 규제와 쏠림 현상 속에서 가격을 유지하거나 상승하고, 외곽 지역은 하락세를 보이며 격차가 벌어지는 흐름은 당분간 지속될 가능성이 있습니다.
여기에 더해 건설 원가 상승으로 인한 신축 아파트의 높은 분양가는 내 집 마련을 꿈꾸는 실수요자들에게 진입 장벽으로 작용하고 있습니다.
금리 변동, 정부 정책 변화, 글로벌 경제 상황 등 다양한 변수가 시장에 영향을 미칠 것입니다. 하지만 현재로서는 서울 부동산 시장의 양극화 심화와 신축 가격 부담이라는 두 가지 축이 시장 참여자들의 의사결정에 중요한 영향을 미칠 것으로 보입니다.
앞으로 이러한 흐름이 어떻게 전개될지, 시장 참여자들은 어떤 전략을 세워야 할지 지속적인 관심이 필요합니다.